부동산 거래를 할 때 중요한 것이 역시 세금인 양도세입니다. 이 부분을 규제해서 부동산 정책을 펴는 것을 뉴스에서 접한 적이 있을 것입니다. 그런데 여기에 더불어 하나 더 알아둬야 할 것이 있습니다. 바로 장기보유 특별공제입니다.
오랫동안 해당 부동산을 가지고 있을 경우 세금을 감해주는 효과가 있기 때문에 부동산을 가진 분이라면 당연히 알아둬야 할 필수지식이라고 하겠습니다.
장기보유 특별공제란?
장기보유 특별공제란 1가구 1주택이거나 또는 일시적으로 2주택을 갖을 경우에는 무관합니다. 그렇지 않을 경우 즉 1가구 2주택 이상일 경우 더 많은 양도세를 내는데, 그 집을 일정 기간 보유했을 경우 정해진 세율로 양도세 감면을 해주는 것입니다.
소득세법에 의해 3년 이상 토지 또는 건물을 가지고 있을 경우 장기보유 특별공제를 인정해줍니다. 이는 투명하고 공정한 투자와 소유를 장려하기 위한 세제도구인데 당연히 오래 보유할수록 장기보유 특별공제율이 높아져 세금을 덜 내게 됩니다.
계산법
장기보유 특별공제율은 양도세 계산에 중요한 역활을 합니다. 양도 차익에 공제율을 곱한 금액이 공제되는 세금입니다. 이때 보유하는 기간에 따라 상이한 공제율이 적용되는 것입니다. 기간에 따라서 최소 24% 최대 80%까지 양도세를 면제받을 수 있기 때문에 거래 시점을 정하는데 중요합니다.
2020년부터 달라진 것은 2년 이상 거주해야 연 8% 장기보유 특별공제율을 인정해준다는 것입니다. 2년 이상 거주하지 않은 고가주택의 경우 연 8%가 아닌 연 2%만 장기보유 특별공제를 인정해줍니다. 따라서 2년을 살지 않으면 년 2%씩 해서 최대 30%만 적용받을 수 있습니다.
1가구 1주택 고가주택
장기보유 특별공제율이 1가구 2주택자 이상에만 적용되는 게 아닙니다. 1가구 1주택이라도 그 주택이 고가주택 즉 9억원이상이라면 장기보유 특별공제율을 신경써야 합니다. 시가표준액 기준 9억원 이하 1가구 1주택이라면 양도세는 모두 면제됩니다. 실거주 목적으로 분류되기 때문이죠.
그렇지만 9억원을 초과할 경우 과세가 이뤄져 양도소득세가 발생합니다. 그러나 이것도 장기보유할 경우 공제해주는 부분이 발생하는 것입니다. 장기보유 특별공제율은 2020년부터 토지, 건물, 다주택의 경우 6%부터 최대 30%까지 가능한 반면 1세대 1주택은 24~80%까지 가능합니다.
2주택자의 경우 1세대 1주택 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있을까요? 대답은 yes입니다. 일시적으로 1가구 2주택에 된 경우 9억 비과세, 장기보유 특별공제를 모두 적용받을 수 있습니다. 부모님과의 합가나 결혼 등과 같은 일시적인 원인으로 2주택이 되었거나 투자로 3년 안에 팔 계획이 있다면 모두 인정해줍니다.
양도세율표
양도세 계산에 양도세율표가 빠질 수 없죠. 2020년부터 시행되는 양도소득세 세율은 6억원 초과~9억원 이하 주택을 거래할 때 세율이 이전 2%에서 금액에 따라 1.01~2.99%로 세분화된 것이 특징입니다. 집이 3채 이상인데 추가로 주택 구입시 4% 취득세 세율합계 4.6%를 부담하기도 합니다.
부동산 거래가 외에 85제곱미터 이하인지 초과인지에 따라 취득세가 달라집니다. 85제곱미터 초과분은 농특세가 0.2%가 추가됩니다. 취득세 예시를 보면 취득가가 6억원이면 취득세는 600만원, 7억이면 1,169만원, 9억이면 2,700만원입니다.
조정지역
한 가지 더 주의할 것이 해당 주택이 조정대상 지역에 있느냐 일반지역에 있느냐에 따라 세금이 또 달라집니다. 공제해주는 부분이 있다면 가산이 되는 부분도 있겠죠. 당연히 조정대상지역에 있다면 세율이 가산 세율이 있습니다. 입주권을 포함해 보유기간에 따라 또 달라집니다.
1세대 1주택의 경우는 3년부터 해마다 8%을 세율을 가산해서 계산합니다. 예를 들어 1세대 1주택인데 그 주택이 고가주택일 경우 3년 이상 보유하면서 2년 거주를 했다면 24%의 장기보유 특별공제율이 적용됩니다. 2년 미만 거주하거나 다주택자일 경우 고작 6%만 공제되죠.
5년이상 보유하고 2년 이상 거주했다면 무려 40%의 공제율이 적용됩니다. 그래서 10년 이상 보유를 하고 2년 이상 거주했다면 80%까지 장기보유를 이유로 양도소득세를 공제받을 수 있는 것입니다. 2년 미거주이거나 다주택자일 경우는 10년 이상 보유시 20%, 15년이상 보유시 30%가 적용됩니다.
결론은 실거주 목적으로 구입을 해서 2년 이상 거주, 3년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제율 적용으로 훨씬 더 적은 세금을 낼 수 있다는 것입니다. 그것이 고가주택이더라도 1가구 1주택이라면 큰 할인을 받을 수 있기 때문에 주택 거래서 반드시 참고해야 할 사항입니다.
