두동산 세대당 평균 대지지분 구하기

두동산 세대당 평균 대지지분 구하기

 

 

부동산 디스코라는 부동산 검색 사이트를 이용해 세대당 평균 대지지분을 구하는 방법을 정리해 보려고 합니다. 부동산 분석 책인 '한 권으로 끝내는 돈 되는 재건축 재개발'을 참고하여 작성했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

돈되는 재건축 재개발저자열정이넘쳐출판잇콘발매 2017.05.02.

열정이 넘쳐 이정열 님이 지은 책으로 재건축과 재개발 공부를 하는 사람이라면 누구나 한 번쯤은 들어본 책입니다. '한 권으로 끝내는 돈 되는 재건축 재개발'이란 책은 총 2권까지 있으며 1권의 경우 재건축 분석, 2권의 경우 재개발 분석에 대해 다루었습니다. 1권을 참고하였습니다.

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1. 재건축 사업을 분석하는 3개의 절대공식

 

재건축 사업을 시작하기 위해서는 먼저 사업성이 나오는지 확인해야 합니다. 사업성이란 수익성과 같은 개념입니다. 재건축을 진행했는데 수익이 발생하지 않고 손해가 난다면 그 손해는 사업 진행 주체와 입주민이 그대로 받게 되기 때문에 일을 시작할 수 없습니다. 그래서 미리 사업성이 있는 즉 수익이 발생할 수 있는 사업인지를 검토를 하고 진행하게 됩니다.

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재건축 투자를 할 때도 사업성이 나오는 아파트인지 미리 알 수 있다면 그만큼의 리스크를 줄이는 투자가 가능합니다.

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'한 권으로 끝내는 돈 되는 재건축 재개발' 책에서는 재건축 사업성을 분석하는 3개의 공식을 소개하고 있습니다. 첫 번째는 세대당 평균 대지지분, 두 번째는 공사비와 총사업비 비율, 세 번째는 일반분양 기여 금액이 그것입니다.

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오늘은 부동산 분석 사이트인 디스코를 활용해서 '세대당 평균 대지지분'을 구하는 방법을 공유하려고 합니다.

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2. 세대당 평균 대지지분

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용적률을 보완하는 지표로 책의 저자가 고안하였습니다. 재건축 투자를 할 때 용적률을 참고합니다만 용적률이 낮더라도 소형 평형의 구성이 주인 아파트의 경우 사업성이 나오지 않는데 이 부분을 보완할 수 있다고 합니다. 구하는 방식은 아파트 단지의 전체 대지면적을 그 단지의 총 세대수로 나누면 됩니다.

세대당 평균 대지지분 = 총 대지면적 / 세대수

예를 들어 파란마을과 빨간 마을이 있습니다. 총 대지면적이 8,100평으로 같은 상황이고 파란마을의 경우 400세대, 빨간 마을의 경우 800세대 일 때 세대당 평균 대지지분을 구하면 파란마을은 20.25평, 빨간 마을은 10.125평이 됩니다.

세대당 평균 대지지분 = 총 대지면적 / 세대수

->파란마을 = 8,100평 / 400세대 = 20.25평

->빨간 마을 = 8,100평 / 800세대 = 10.125평

즉, 파란마을은 빨간 마을 대비 세대당 평균 대지지분이 많고 이는 사업성이 높다는 것을 의미합니다. 저자는 세대당 평균 대지지분이 15평 이상은 되어야 재건축 사업성이 있다고 판단하고 있습니다. 그 이유는 15평 정도는 되어야 일반분양 물량이 기존 세대수 대비 약 15~20% 정도로 나오기 때문입니다. 그 이하로 나오면 재건축보다 리모델링이 나을 수 있다고 합니다.

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3. 부동산 디스코 이용해서 세대당 평균 대지지분 구하기

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디스코라는 부동산 검색 사이트를 이용해서 세대당 평균 대지지분을 구하는 방법에 대해 알아보겠습니다. PC와 모바일 대동소이하기 때문에 PC 기준으로 설명하겠습니다.

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아래 링크를 클릭하면 우리 동네 부동산 디스코 사이트로 연결됩니다.

디스코 - 우리동네 부동산

디스코에서 우리동네 새로운 소식을 만나보세요.

www.disco.re

①첫 번째 화면

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왼편에 현재 위치 정보와 검색창이 있고 오른 편에는 지도와 각 건물의 시세가 나옵니다. 대지지분을 구하고 싶은 아파트를 왼쪽의 검색창 또는 오른쪽의 지도를 이용해 선택합니다.

부동산 디스코 첫 화면

②두 번째 화면

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저는 지도로 원하는 아파트를 찍었습니다. 왼쪽에 아파트 정보가 나옵니다. ⓐ아파트 명, 용도지역, 준공연도, 세대수 등이 나오고 그 아래에는 ⓑ 실거래가, 매물, 경매, 토지, 건물이 나옵니다.

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ⓐ 세대수 확인이 가능합니다. 272세대의 아파트입니다. 다음은 총 대지면적을 알아야 합니다. ⓑ란에 있는 건물을 클릭해 줍니다.

③세 번째 화면

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왼쪽 건물 정보 아래에 대지면적이 나옵니다. 2,527평입니다. '평방미터(㎡)'가 나올 경우 건물 정보 옆 파란 부분을 클릭해 주면 '평'으로 바뀝니다.

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OO 아파트의 대지면적(2,527평)과 세대수(272세대)가 확인되었습니다. 세대당 평균 대지지분을 구해보면 11.57평이 나옵니다.

 

 

 

 

 

 

OO 아파트 세대당 평균 대지지분 = 2,527평 / 272세대 = 9.29평

세대당 평균 대지지분이 15평 이상은 되어야 재건축 사업성이 있으니 OO 아파트의 재건축 사업성이 부족한 것 같습니다. 물론 '세대당 평균 대지지분 값'이 재건축 투자를 위한 만능키는 아니기 때문에 다른 부분도 확인을 해야 합니다.

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디스코에서 대지면적 정보가 없는 경우 저 개인적으로는 토지의 면적을 이용해서 계산하기도 했습니다. 대지면적은 보통 토지면적과 같거나 작기 때문에 16~17평 이상을 기준으로 생각 했었습니다.

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돈되는 재건축 재개발 1편 특별 부록으로 서울시 아파트 대지면적을 확인 할 수 있습니다. 정확한 내용을 위해서는 관련 정보를 직접 확인할 필요가 있습니다.

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이번 글에서는 부동산 디스코 사이트를 활용하는 방법에 대해 정리해 봤습니다.

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