소형 아파트 월세 투자 노하우

소형 아파트 월세 투자 노하우 

 

 

*책을 읽고 이해한 대로 내용 정리했습니다. 개인 소장용임

눈앞의 월세 수익에 목매지 마라

부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다 91p

0. 월세 투자의 장점은 고정수입

 

 

부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다

 

매달 들어오는 현금흐름을 만들기 위해 많은 사람들이 월세 투자를 한다.

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대출을 최대한 받고 월세 보증금을 받고 나면 나머지는 내 돈이 들어가야 한다. 투자 대비 높은 수익률을 얻으려면 1억 미만이나 최소 1억 초반 소형 아파트를 투자해야 한다.

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월세 투자를 하기 좋은 물건은 매매가격이 낮아서 대출을 받고도 투자금이 적게 들어가는 소형 아파트이다.

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이런 아파트는 집값이 싼 수도권 외곽, 지방의 오래된 구축, 월세가 잘나가는 공업지역으로 가야 하는데 이런 곳은 문제가 있다. 먼저 저렴한 아파트는 대부분이 20년 이상의 구축이거나 입지가 나쁘다. 또 실수요자보다 전월세 수요가 많다 보면 시세 상승이 제한적이다. 마지막으로 투자금 대비 수익률이 높지 않다.

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최근에는 정부의 부동산 규제로 대출받기가 힘든 상황이어서 정작 중요한 물건을 사야 할 때 대출을 이용하지 못할 수가 있고 원금과 이자를 함께 상환해야 하는 조건으로 대출이 진행되다 보니 월세를 받아 이자를 내면 남는 수익은 더욱 줄어든다.

 

 

 

 

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1. 월세 투자 사례

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A 월세

인천 연수구 더블역세권 아파트

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투자금 : 3천만 원

대출 : 1억

월세 세팅 : 보증금 1천만 월세 55만 원

대출 이자를 뺀 한 달 수익 : 30만 원

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B 월세 투자

인천 연수구 송도역 아파트

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투자금 : 3천만 원

월세 세팅 : 보증금 2천만 월세 55만 원

대출 이자를 뺀 한 달 수익 : 30만 원

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C 월세 투자

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추가로 비슷한 아파트

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위와 같이 세 곳에 투자하여 월 100만 원의 수익이 났다.

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세 건의 아파트에 약 1억을 들여 월 100만 원의 수입이면 연 1200만 원의 수입을 올릴 수 있고 정말 좋은 수익률의 투자가 된다. 하지만 문제인 정부가 들어서고 대출 규제가 강화되면서 원금과 이자를 함께 상환하게 되고 2019년부터는 임대 소득 2천만 이하도 임대 소득세 과세대상이 되면서 득보다 실이 많아져 버렸다. 원금과 이자를 납부하니 월 9만 원이 남아 투자 대비 수익률이 급격히 줄었다.

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현재는 투자금도 많이 들고 대출도 필요하며 2년 보유해도 상승 폭이 작은, 장점이 고수익뿐인 소형 아파트 월세 투자를 할 이유가 없어져 버렸다.

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2. 같은 시기에 투자한 전세 레버리지 투자 사례

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a 전세 레버리지 투자

인천 24평 아파트 24평 경매로 낙찰

전세 세팅 후 2년 후 매도

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낙찰가격 : 1억 4천만

전세보증금: 1억 2천만(투자금 2천만)

2년 뒤 매도 1억 7천

(양도차익 3천만, 투자수익률 150%)

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월세의 유혹으로 입지도 좋지 않고 낡은 소형 아파트를 모아 장기 보유하는 투자에 올인하지 않았으면 한다. 공실이 있을 수 있고 언젠가 팔아야 한다. 낡은데 입지도 별로여서 팔리지 않는 아파트가 되면 그동안 받은 월세는 소용이 없다.

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매달 고정수입이 필요하다면 전세 투자로 매수해 2년만 보유하고 매도로 얻을 양도차익을 월 단위로 나누어 쓴다고 생각하자. 매월 통장에 돈이 들어오는 작은 달콤함이냐 미래의 목돈이냐의 차이다. 첫 매수 후 2년만 버티면 가능한 일이다.

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3. 소형 아파트 월세 투자 정리

​	소형 아파트 월세 투자
대상 물건	매매가격이 낮아 대출을 받고도 투자금이 적게 드는 소형 아파트 물건
투자금	월세 보증금을 뺀 가격으로 대출을 포함한 금액이 필요
장점	매달 고정 수입 발생
단점	1. 저렴한 소형 아파트의 경우 입지, 구축, 공업지역에 위치하여 시세 상승 제한적 2. 투자금 대비 수익률 낮음 3. 부동산 규제 시기에 불리(원리금 상환, 추가 대출 어려움) 4. 거래량이 적어 매도가 어려움 5. 평생 보유할 수 없는 물건

책에서 월세 투자에 대해서 단점에 대해 많이 적어 놨는데 어떤 시기에 하느냐에 따라 다른 관점도 있을 것 같다. 아파트가 아닌 다른 유형의 주택에 따라서도 다를 것으로 생각한다.

 

 

 

 

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4. 책 추천

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아래의 책의 와이프가 가지고 있어서 읽게 되었다. 평소에 읽고 싶은 책이 생기면 따로 메모해 두고 마음이 가면 읽게 되는데 아래의 책도 그중 하나이다.

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나는 책을 읽으면서 중요하다고 생각하는 부분을 표시해 놓고 다시 읽음으로써 외우려고 하는데 다시 읽는 것보다 더 좋은 방법을 최근에 찾았다. 바로 블로그에 글로 정리하는 것이다.

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글로 쓰면서 나의 언어로 정리를 하다 보면 기억 속에 더 오래 남는 느낌이다.

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현재는 중간 정도 읽는 중으로 책의 총평은 나중에 할 예정이다. 하지만 오랜만에 투자 마인드와 부동산 투자 방법에 대해 정리한 책을 보니 투자의욕이 샘솟는 느낌이다.

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'부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다' 중간까지 읽은 느낌은 읽기 쉬운 책이라는 것이다.

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https://bit.ly/3roL8hj

 

부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다:평범한 전업맘에서 부동산의 여왕이 되기까지

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